RSS

Финанс-ревью. Как инвестировать на Западе и зачем

Ноя10
2020

Три важных дисклеймера про инвестиции на Западе:

 

Первое.

Ваши деньги на Западе никому не нужны.

Вне зависимости от их количества.

Во многих банках вы будете ДОПЛАЧИВАТЬ за то, чтобы там лежали ваши деньги.

В Европе корпорации покупают облигации с отрицательной доходностью, потому что в их уставе прямо записано, какие именно облигации должна покупать фирма, если у нее излишек средств на счетах.

Денег на западе – море, и их продолжают печатать. Как говорят профессионалы — «никаких проблем с ликвидностью» у тамошних банков нет.

 

Второе.

Российские деньги называют теперь на Западе токсичными.

Ни один банк не откроет вам счёт просто потому, что вы этого хотите – россиян стараются вообще теперь избегать.

Если же вы нашли банк, который с радостью это готов сделать – вы уже на крючке у мошенников.

Если вы уже имеете существующий заграничный счёт, то самый быстрый путь нажить себе геморрой — это залить теперь туда денег. Их примут, какое-то время даже вы сможете их пользовать. После этого ваш счёт заморозят и начнут требовать разные подтверждения. Это называется комплаенс, он может длиться пару месяцев, а может – годы.

Самый вероятный вариант в оконцовке – вам предложат три месяца, чтобы забрать свои деньги.

Если же вы открыли счет на чужое лицо (даже самое-пресамое надёжное и доверенное), то вы попрощались со своими деньгами ровно в тот момент, когда положили их на такой счёт.

То есть, сухой остаток из пп. 1 и 2 — you are not welcome overthere.

 

Третье.

Единственный путь, при котором вы банку будете интересны – это если вы даете ему заработать. То есть – берёте у него кредит.

Ещё раз: комплаенс идёт там впереди заработка. И если ваши деньги вызывают хоть какое-то подозрение, то их не возьмут по-любому.

Но если вдруг у вас всё чисто, то тогда можно начинать думать об инвестициях.

На самом деле, именно с этого пункта и надо начинать.

Итак.

 

 

Куда можно инвестировать деньги на западе?

 

Куда угодно, если вы понимаете рынок, в который инвестируете.

Наши люди в 99% случаев считают, что рынок недвижимости — самый простой.

Окей, давайте посмотрим на примере Англии.

 

А. Жилая недвижимость – квартиры, дома и тд.

По факту это «защитная инвестиция». То есть, вы покупаете квартиру, чтобы просто сохранить деньги. На этом вы, естественно, ничего не зарабатываете (ну, только если вдруг рынок попрёт, и ваша недвига будет дорожать), но каждый год тратите деньги на коммуналку, налоги и т.д. Это естественно – любая недвижимость отнимает деньги на её обслуживание.

Банк может вам дать ипотеку (mortgage), и в этом случае он будет в вас как-то заинтересован. Но это маловероятно. Потому что банк не понимает ваших доходов и, соответственно, не может быть уверен, что вы сможете ипотеку обслуживать. В любом случае вам придется раскрыть банку все источники своих легальных доходов.

Если вы ипотеку не берете, то, возможно, вам и не понадобится открывать счёт в стране, где вы присмотрели квартиру – нотариусы, как правило, берут расчёты на себя, а комплаенс у них помягче, чем в банках. Но это всё следует выяснять уже на месте, имея конкретный объект. В Англии и во многих других странах без нотариуса сделки невозможны, но это для иностранцев плюс, потому что вам и не нужны риски попасть в руки мошенников. Нотариус возьмет 1-2%. Это нужно обговаривать заранее, ибо на Западе существует манера начать работу без договоренностей по цене. Правильно будет сперва согласовать цену за услуги, а потом уж просить нотариуса о чем-либо. Если только вы начали нотариуса о чем-то просить ДО заключения такого договора, он немедленно начнет выписывать почасовые счета, от которых вам станет дурно.
А вообще нотариус начнёт с того, что проведет с вами KYC (KnowYourClient) — то есть, соберет все бумажки про вас: источники доходов, заверенные копии паспорта, визы, коммунального счета с места, где вы живете, и т.д. Одно это заверение может встать уже в круглую сумму, ибо вам укажут места, где можно это заверить, а там дёшево не делают.
KYC никаким образом не защитит вас от возможного дальнейшего обвинения в отмывании средств, но даст возможность купить недвигу.

 

В. Жилая недвижимость для сдачи в аренду.

Вот тут банк уже будет заинтересован. Причем лучше всего будет покупать квартиру, которая УЖЕ сдана в аренду. Для русского ума трудно это представить, но реальность на Западе такова, что вы НЕ МОЖЕТЕ выгнать арендатора, если он соблюдает условия договора.

И не только в течение срока договора, но и вообще – вы обязаны продлевать ему аренду, если он всё исполняет. Так что квартира-то будет ваша, но жить вы в ней никогда не сможете. С другой стороны, сегодня можно на этом как-то зарабатывать – в хорошем районе аренда не только покроет вашу ипотеку, но и будет приносить вам какую-то копейку. Но не более 2-3% в год.

Всю коммуналку платит арендатор.

По закону вы обязаны декларировать в России все свои зарубежные доходы.

Так что – не разгуляешься.
Но вы в любой момент можете квартиру продать вместе с арендатором, и сделать это будет гораздо проще, чем пустую без аренды.

 

С. Коммерческая недвижимость.

Вот тут вы можете быть банку интересны всерьёз. Лучше всего покупать объект с существующим кэшфлоу. То есть, если это, к примеру, бизнес-центр, то он должен быть заполнен арендаторами на сколько-то процентов (в идеале на 100, конечно). Не буду вдаваться в подробности того, КАК нужно найти объект – это каждый решает сам в силу своей коммерческой подкованности (и отсюда немедленно следует вывод, что если вы не разбираетесь в рынке коммерческой недвижимости той страны, где вы собираетесь купить БЦ, то покупать ничего нельзя).

Но когда объект найден, и продавец готов к продаже (что может измениться в любую секунду, так же как и у нас), можно идти в банк и говорить: хочу купить БЦ за условный миллион; вот его балансы за последние 5 лет; вот такие-то мои планы по увеличению его дохода; готов сам вложить 300 тысяч – нужен mortgage, дадите?

В реальности, самому ходить по незнакомым банкам не надо, а лучше найти  ипотечного брокера — mortgage broker (хорошо бы это сделать по рекомендации, а не просто взять из интернета). Он возьмет с вас все данные и понесет их в несколько банков – глядишь, кто-то и клюнет.

Брокеру нужно будет отдать процентик с ипотеки — хорошо, если один — и об этом тоже надо договариваться на берегу.

Итак, банк изучит доходы БЦ, ваш план развития, без пристрастия допросит вас об источнике ваших денег (потому что личный счёт-то открывать вам не надо), и если все им понравится, то они предложат открыть вам компанию (Property Company — ПропКО) и на неё купить БЦ. А вторую компанию сделать управляющей (Operating Company — ОпКО) : «недвига на одной конторе, операционная деятельность на другой» это стандартная история всюду.
(Купить коммерческую недвигу на себя как на физлицо будет гораздо сложнее, потому что начнется жёсткий шмон вас как физлица — см. дисклеймеры в начале текста)

ОпКО должна быть из страны, где находится недвижимость – иначе будут проблемы с платежами клиентов.

ПропКО – по согласованию с банком и нотариусом.

Заключаете договор аренды между ОпКО и ПропКО и начинаете получать свою прибыль. ОЧЕНЬ хорошей цифрой считается 10% годовых чистыми.

А если прибыли нет, потому что дела пошли плохо, то банк начнет волноваться и попросит вас загасить ипотеку досрочно. Если вы этого сделать не сможете, банк отправит БЦ на торги и продаст его по ликвидационной цене, после чего вы гарантировано из своих 300 тысяч получите ноль. Банк тоже попадёт, но не на все 100%, конечно.

Ну, то есть, к примеру, если вы взяли ипотеку под БЦ в США пару лет назад, то сейчас из-за короновирусного падения этого рынка вы уже должны готовить деньги для закрытия ипотеки – в противном случае придётся попрощаться с недвижимостью (у нас, кстати говоря, коронакризис коснулся рынка оффисов гораздо мягче пока).

 

Вот примерно так.

Похоже это на райские кущи, куда следует нести всё, что «нажил непосильным трудом»?

Каждый решает сам, но кто осведомлен, тот вооружён.

 

 


Поделиться ссылкой Затвитить пост

18 комментариев

  1. GoonerKazDD
    GoonerDD

    Спасибо очень полезная статья, могу ли я перенаправить ее с ссылкой на вас?

  2. af02
    af02

    В 10% как-то совсем не верится. Такую доходность с недвижимости и в России найти непросто, а в Европе просто невозможно.

    Даже если имеются в виду 10% не на всю сумму сделки, а только на вложенные 300, то это очень нестабильная история получится — любое колебание дохода моментально съедает большую часть прибыли.

    • Mercuriev
      Mercuriev

      В среднем — да, меньше. Изредка бывает, что и больше. 10% на вложенное это ОЧЕНЬ хорошо.

  3. alexanderyar
    alexanderyar

    По недвижке имею что сказать)) 

    Вложения в недвижку — чаще всего это вложения на горизонт планирования 10-20 лет. 

    Поэтому я бы не рекомендовал сейчас покупать квартиры в РФ, если у вас есть цель заработать на росте цен. Роста цен не будет: доходы россиян не растут уже 6 лет, все кто мог, уже взяли ипотеку под низкие ставки сейчас. Дальше ставки падать не будут ( инфляцию правительство не планирует делать ниже 4%). При этом сейчас куча девелоперов начало строить дома из дерьма и веток по всей стране ( опять таки потому что кредит дешевый). В итоге через 2-3 года мы получим много предложения на рынке, и снизившийся спрос (кто мог уже купил, кто не мог — не имеет денег). Классический пузырь. 
    Кроме того инвестирование в российскую недвижимость имеет нюанс, характерный последние лет 8: стоимость недвижимости в евро/долларах постоянно падает. то етсь рубль обесценивается быстрее чем растет цена в рублях. Соотвественно возникает желание инвестсировать в иностранную недвижимость, которая как мы надеемся как минимум не обесценится в евро/долларах

  4. alexanderyar
    alexanderyar

    По недвижке за рубежом. Надо понимать, для чего вам она: для счастья или денег. 

    Если вы, поездив по миру (Это обязательно, как и например в выборе жены- нельзя выбирать в жену женщину, которая первая))), нашли уголок где хотите жить на пенсию и пить вино по утрам с видом на море- покупайте вашу мечту не смотря на деньги. Хотя опять таки если вам 30 лет наверное сложно представить что вам будет нраивтся в 60, когда вы пойдете на пенсию. И покупать квартиру для пенсии в 30 — не очень хорошая затея как я думаю))

    Если вы хотите заработать — не покупайте недвижку на курортах любых стран. В курортах покупают иностранцы- для них чаще всего нет ипотеки. Это, а также то, что местные жители не хотят жить среди толп туристов, тормозит рост спроса и рост цен. Кроме того вы не застрахованы в перспективе 20 лет от смены моды. например, лет 20 назад в Адлер ездили все жители страны, сейчас при первой же возможности едут за рубеж. Как только в Россию придут европейские лоукостеры и вы сможете летаь на море за 3000 рублей- из Сочи уедут все кто могут, кроме фанатов

    Дальше выбираем страну для инвестиций. Конечно Европа и США не дают такого рентного дохода (2-4 процента годовых) как например условные Турция или Таиланд. Но помните что мы планируем на 20 лет. Сегодня в азиатской стране море пальмы и толпы туристов. завтра халифат, бурки а в вашей квартире поселились бородатые мужики с автоматами (не верите — спросите у инвесторов в Египет, Абхазию и Ливан). Сегодня милые кхмеры, дешевые девочки и белый песок, а завтра Пол Пот мотыгой головы всем бьет. То есть на туземных странах вы можете заработать не 2-3 процента годовых, а 10-15, но через 5 лет потерять не просто в цене недвижимости, а потерять вообще 100% инвестиций

    Ну и еще мое мнение — в Европе выгоднее инвестсировать в долгую в столицы. последние 30-50 лет именно столицы демонстрируют больший рост цен недвижимости и стоимости аренды. Да в периоде 3-5 лет условный Майнц может дать прикурить Берлину инфляцией цена на недвижку Но найдите графики за 10-20 лет — сравните и все поймете)) 

    Почему так происходит — я точно не знаю. Вангую, что из-за того что в столицы приезжает жить/работать много экспатов и они подогревают рынок, делая столицу самодостаточным мультикультурным мирком, неким «городом мира» Лондоном на фоне провинциальной Англии. И это смешение культур (плюс легче найти работу плюс проще добраться до прежней родины) приводит к новому притоку эмигрантов в столицу и дает новым толчок рынку

  5. Holden
    Holden

    Иван, спасибо за статью. Очень интересно, отличная идея публиковать подобные тексты.

    Очень интересно ваше мнение про биткоин. Не изучал этот вопрос, но считаю, что это ничем необеспеченная лжевалюта, отличный инструмент для спекулянтов. Мне же твердят, что это будущее тд. 

    • Mercuriev
      Mercuriev

      С биткойном, на мой взгляд, все очень просто. Ни одному государству не нужна неконтролируемая им валюта. Поэтому инвестиция в биткойн это неимоверный риск потерять все 100%. Думаю, будет альтернатива в виде контролируемых криптовалют, а сам биткойн просуществует еще максимум пару лет прежде, чем за него всерьез возьмутся США и иже с ними.
      Как вы понимаете, уничтожить биткойн очень просто: достаточно запретить биржам его обмен, а тех, кто будет упираться — закрыть.
      Так что я биткойн не рассматриваю в принципе.

      • Holden
        Holden

        То есть США попытаются взять под контроль биткоин, у них это не выйдет и они его потопят?

        Зачем вообще нужна криптовалюта? Чем традиционная хуже? Как можно её вообще к чему-либо привязать, контролировать, а главное зачем всё это? 

        • Paval
          Paval

          Традиционная хуже например тем, что ее эмиссия находится под контролем государства со всеми вытекающими последствиями. 

          • Holden
            Holden

            А хуже ли она от этого?

            Когда биток на спекуляциях достиг 20К и рухнул никто за это не ответил. 

            • Mercuriev
              Mercuriev

              Так а за спекуляции никто и не должен отвечать — это личный выбор каждого. И чтобы упороться на форексе, биткойн не нужен))

              • Holden
                Holden

                Да, конечно. 

                Но рядовой обыватель может понять, по каким причинам его валюта падает или растёт. А биток это только спрос/предложение, если я правильно понимаю. И чем лучше работает реклама/пропоганда — тем больше спрос. 

                То есть государство не может просто так "кинуть" своих граждан — это чревато последствиями. Биток же рухнул, и все просто развели руками. 

                 

                • Mercuriev
                  Mercuriev

                  Я не знаю, о каком государстве вы говорите)
                  СССР кидал своих граждан многократно, Россия — тоже. Англия делала это более изощрённо и избирательно, но смысл оставался один — усиление государства за счет частника.
                  А рядовому обывателю в битке делать нечего. Это специальный финансовый инструмент для тех, кто разбирается. То есть, нужно УЧИТЬСЯ, прежде чем лезть на финансовый рынок. Это касается любых операций, даже рядовой покупки доллара.

                  • Holden
                    Holden

                    Шах и мат. Я сливаюсь) 

                    • Mercuriev
                      Mercuriev

                      Я напишу текст про валюту, и как с ней работать непрофессионалам.

        • Mercuriev
          Mercuriev

          Holden
          Многие люди не хотят зависеть от государства (поэтому придумывают разные истории типа биткойна), но все государства хотят всё контролировать (поэтому биткойн обречен).
          Я еще помню время, когда в Швейцарских банках можно было открыть НОМЕРНОЙ (без фамилии и имени даже — просто присвоить ник, допустим, ИМ411) счёт. И банк с вами общался, вообще не зная, кто вы, делал переводы и выдавал кредитные карты на предъявителя.
          Я недавно рассказывал про это одному молодому человеку — он мне не поверил.
          Так что наступление государства на личность это не просто тренд, это единственно возможный тренд.
          Конечно, в разных странах это происходит по-разному, но биткойн это следствие ужесточения банковской системы во всем мире.

Комментарий

© 2009-2018 Меркурьев Иван

Проект arsenal-blog.ru не является коммерческим проектом. Все материалы, публикуемые на сайте, носят чисто информативный характер и не предназначены для коммерческого использования.

Все права на публикуемые аудио, видео, графические и текстовые материалы принадлежат их владельцам.
Содержимое сайта защищено в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе, об авторском праве и смежных правах.
При любом использовании материалов сайта активная гиперссылка на arsenal-blog.ru обязательна