Этот текст, как и все остальные с пометкой scenario, является всего лишь версией. Все цифры (за исключением двух земельных) взяты из открытых источников.

Проект по строительству и продаже квартир на месте бывшего стадиона Арсенала практически завершен.

Скромненько, без особого пафоса в полугодовых результатах за июнь-декабрь 2010 объявлено, что продано 50 квартир на сумму 22,5 млн. с операционной прибылью 3,3 млн. И что осталось совсем немного квартир, но не сказано – сколько именно, но все знают, что уже меньше 50.

Я имею основания полагать, что клуб (при нынешних хозяевах) никогда не опубликует окончательные цифры по проекту Highbury Square.

И поэтому желающим понять, что же в действительности произошло, нужно собирать инфу самостоятельно и по кусочкам.

Вот мы сейчас аккуратненько, по шагам, пройдём по всей цепочке, постараясь ничего не упустить.

Вернемся в 2003 год. Год принятия решений.

Есть глобальные вопросы для любого проекта.

1.     Какова стоимость проекта?

2.     Какова его рентабельность?

3.     Как он будет финансироваться?

Что представляли себе  в ФК Арсенал, когда решали ввязаться в стройку квартир?

1.     Стоимость проекта.

Стоимость проекта состоит из:

1.1.стоимость строительства

1.2.стоимость земли

Стоимость строительства плюс стоимость земли мы легко теперь вычислим из полугодовых результатов по 50 квартирам. Понятно, что с некоторым допуском, но получится (22,5-3,3)/50=384 тыс. в среднем за  квартиру. Квартир всего построено 680 (из них в продажу пошло почему-то  только 655), таким образом общие затраты на строительство с учетом земли были порядка 261 млн.фунтов.

3,5 Га земли стадиона в Хайбери в 2006 году стоили не менее 50 млн. при прямой продаже (сегодня – около 35 млн.). Это первая цифра, которой нет в отрытых источниках.

(Я знаю сделки, проходившие в 2006-07 году с подобными объектами в

соседнем London Borough of Camden. При этом Хайбери считается более престижным, чем Камден. Тем не менее, я взял оценку по Камдену, посчитав ее минимальной для Хайбери.

Для того, чтобы получить документальную оценку земли, нужно заплатить порядка 3-4 тыс. фунтов сюрвейеру из RICS /The Royal Institution of Chartered Surveyors/. Желающие опровергнуть мою цифру могут обратиться в RICS. Либо привести примеры подобных сделок поблизости от Хайбери с ценами принципиально другого порядка.)

Таким образом, отдельно стоимость строительства мы можем оценить в 210 млн. фунтов.

1.3.  стоимость профессиональной команды – архитекторы, менеджеры, затраты на получение разрешений, рекламные компании и тд.

Несмотря на кажущуюся мелочность этих затрат, они не так уж легковесны. В стандартном варианте professional team cost составляет 8-10% от стоимости проекта. Я готов оценить их в 6%, поскольку часть работы делали служащие ФК Арсенал. То есть в 15 млн. Напомню, что одна только зарплата Кена Фраяра, руководителя девелоперского подразделения клуба, составляет более 1 млн. в год.

В итоге мы получаем проект стоимостью 275 млн. фунтов. Из которых напрямую Арсеналу нужно найти 210 млн. на строительство. Ибо считается, что земля уже есть, а п.1.3. потянет футбольная часть бизнеса.

2.     Рентабельность проекта.

В UK стандартный девелопмент предполагает норму в 18% для девелопера. То есть в нашем случае – порядка 50 млн. Однако, если идет разговор о прибыли в 50 млн., то все это мероприятие становится бессмысленным. Поскольку 50 млн. можно получить сразу, без всякой стройки, просто продав землю.

Но в Арсенале считали, что они получат ещё 30 млн. прибыли для клуба.

Таким образом, речь шла о том, чтобы выручить с проекта 80 млн.фунтов. Но сколько надо в него вложить?

3.     Финансирование проекта.

Тут – темный лес. Мы все знаем, что после кризиса банки насели на клуб, заставляя его погасить кредит в 133 млн.

Следует ли этого, что остальные 77 млн. (210-133) клуб вложил сам?

В годовом отчете 07/08 показано, что банковская задолженность составляла 139,3 млн. К этому моменту долги за стадион были переведены в бонды. Так что вся эта задолженность была за девелопмент  на Хайбери (либо за какие-то еще кредиты, но непонятны цели другого кредитования, если в клубе есть прибыль и средства на счетах, как следует из этого же отчета).

В общем, очень похоже на то, что клуб вложил своих 70 млн. и получил в банке ипотеку на 140 млн. Эта пропорция (30/70) абсолютно укладывается в рынок 2006 года. Можно было бы получить и больше, если бы Арсенал был зарекомендовавшим себя девелопером, а не футбольным клубом.

Таким образом, клуб вложил в проект 120 млн. (50 –земля и 70 – денежные средства) для того, чтобы получить прибыль в 30 за 4 года. Или в 6% годовых.

Бизнес весьма сомнительный, но арсенальские предводители наверняка рассчитывали на растущий рынок. И, на самом деле,  планировали снять с проекта 100 млн., что уже картину бизнеса резко меняет.

Как собирались деньги на стадион и Хайбери?

Собственные средства клуба, в том числе потраченные на девелопмент в 2000-2003 годах.

Допэмиссия для медиа-группы ITV .

Предоплата по спонсорским контрактам с Найк и Эмирэтс , в том числе и продажа имени стадиона авиакомпании Эмирэтс.

На новый стадион стоимостью в 410 млн. Арсеналу нужно было набрать своих 150 млн., поскольку уже была договоренность с банками о выделении кредита в 260 млн.

И для этого хватило бы с лихвой продажи имени стадиона плюс акции ITV плюс продажа земли  Хайбери.

Но Арсенал набрал около 250 млн. без продажи земли старого стадиона. Пожертвовав тем самым будущими коммерческими доходами клуба чуть не на 10 лет вперед.

По разным оценкам Арсенал сегодня недобирает на спонсорских контрактах от 8 до 14 млн.в год, имея выручку по этой статье даже меньше, чем у Тоттенхэма.

Возьмем по минимуму – 8 млн., и начнем считать с 2009 года, когда рынок взял новые высоты.

К лету 2014, когда истечет контракт с Найком, мы потеряем 40 млн. И будем продолжать терять примерно 5 млн. на контракте с Эмирэтс до 2021 года. Но я готов допустить, что мы к лету-14 сможем уговорить как-то  Эмирэтс, и готов не считать дальнейшие потери. Просто констатировать, что мы недополучим 40 млн. прямой прибыли.

Какую прибыль клуб получил от Хайбери Сквер согласно годовым отчетам?

05\06  -0,9 млн.,

06\07  +6,1млн.,

07\08  -3 млн.,

08\09  +5,6 млн.,

09\10   +11,2 млн.

Итого: +19 млн.

За июнь-декабрь было получено еще 3,3 млн. операционной прибыли,

приплюсуем еще пару будущих миллионов за оставшиеся квартиры и вычтем стоимость проф.команды в этот год, которая колеблется по годам от 2 до 4 млн. Возьмем среднее – 3млн.

И получим (3,3+2-3) еще 2,3 млн.

То есть, клуб закончит проект с прибылью в районе 22 млн. фунтов за 5 лет.

Но это, друзья мои, не та прибыль, которую можно положить в карман.

Я пребывал в серьезном недоумении, когда читал позапрошлогодний  (08\09) годовой отчет, где Газидис на стр.14 рассказывал про войну с банками по поводу 137-миллионного кредита по Хайбери Сквер.

Потому что двумя страницами ранее показано, что из операционной прибыли по девелопменту в 7,8 млн. получилась прибыль к налогообложению в 5,6 млн.

А значит на проф.команду, амортизацию и (внимание!) банковские проценты за Highbury Square Арсенал потратил в 08/09 году только 2,2 млн????

При  том, что всего по году клуб выплатил чистых (в плюс пошли проценты по депозитам) процентов на сумму 16,6 млн. Бонды за стадион плюс банковский кредит под девелопмент.

Расшифровки нет, понятное дело.

Однако на стр. 48 есть информация о том, что средний процент по банковскому кредиту – 6,6. И, значит, 137 млн. дали примерно 9 млн. выплаченных процентов.

И как же тогда получилось, что 7,8 операционной прибыли превратились в 5,6 чистой?

Ответа в годовом отчете нет. Но он очевиден.

В подсчете прибыли от девелопмента до налогообложения клуб не считает проценты по долгам.

Он считает их после или перекладывает всё на футбол. Суть одна – некий трюк по типу «потемкинской деревни».

Не буду утомлять вас подсчетами выплаченных за 5 лет процентов по девелоперским кредитам.

Я полагаю, что они составили не менее, чем 25 млн. Это очень-очень-очень льготная оценка.

Таким образом, вместо прибыли к налогообложению Арсенал имеет от девелопмента прямой убыток не менее, чем в 3 миллиона фунтов.

И плюс Арсенал имеет многолетний недобор коммерческой выручки в 40 млн., которая явилась прямым следствием того, что клуб ввязался в квартирную историю, поскольку на стадион клубу хватало бы денег с лихвой без всяких предоплатных многолетних контрактов со спонсорами.

И, значит, убытки составляют не менее 43х миллионов фунтов.

Но и это еще не всё.

Когда задумывалась финансовая схема проекта, то землю стадиона Хайбери внесли в проект , оценив ее в …18 млн.фунтов. (и это вторая  цифра, на которую у меня нет подтверждения в открытых источниках).

Это было сделано для того, чтобы избежать Capital Gain Tax (налог на рост капитала, рост определяется как разница между ценой продажи и покупки).

CGT составлял для подобного участка 40%, Хайбери был куплен давным-давно за смешные деньги, так что вместо 50 млн. клуб получил бы в руки только 30.

Чем меньше ты оценишь участок, тем меньше налога нужно заплатить. И коммерчески это абсолютно понятный ход.

Налог надо платить не сразу, а в ходе строительства можно будет применять налоговые лазейки, и, вполне вероятно, вообще избежать его уплаты.

Но этот ход полностью меняет всю картину проекта.

Если посчитать землю в проекте не по 18 млн., а по рыночной цене 2006 года, то себестоимость проекта изменится, реальная операционная прибыль будет отрицательной,  и выяснится, что клуб потерял ещё 32 млн. фунтов.

Таким образом, вместо того, чтобы продать землю, заплатить CGT, получить в кассу 30 млн. и направить их на усиление команды, клуб ввязался в авантюру с квартирами, где понес убытки порядка 75 миллионов фунтов. (часть из которых «распределена» вплоть до 2014 года)

Почему  так случилось ?

Мой ответ таков – рассчитывать на рост рынка недвижимости в одном отдельно взятом девелоперском проекте может только авантюрист.

Первоклассные девелоперы живут во всяком рынке. Когда он плохой – они терпят убытки, когда хороший – снимают сливки. В целом по десятилетию имеют свои 18-20%.

Момент, в который  новичок заходит на рынок, может быть любым. Но все они обычно заходят на подъёме, когда видят рост. Соответственно, их неминуемо ждет спад. И вопрос лишь в том, когда он наступит – до того, как ты закончишь свой первый проект или после.

Арсенальским деятелям не повезло.

Говорит ли  убыток по Highbury Square о том, Арсенал был стеснен в средствах все то время, пока шел этот проект?

Нет. Поскольку за это время Арсенал потратил на зарплаты и трансферы 92% от того, что потратил МанЮнайтед. Но потратил очень плохо.

Убыток по Highbury Square наложился на большие доходы, которые стал приносить новый стадион, и лишил клуб дополнительной прибыли.

Так что никакой трагедии с коммерческой точки зрения не произошло.

И главный негатив всей этой истории состоит не в убытках.

А в том, что в погоне за барышами (а потом и их охраной от нового  акционера) хозяева совершенно перестали интересоваться футболом. Полностью доверив его человеку, который превратил футбольную команду в полигон для своих личных экспериментов.

Нужно отметить, что в следующем девелопменте рядом со стадионом – Queensland Road – клуб уже не стал брать на себя функции девелопера и просто распродает землю профессионалам рынка. Говорят, что будет прибыль. Верю – рынок на небольшом подъёме.

Но необратимые изменения в клубе уже произошли. Футбольный паралич поразил руководящие органы клуба.

Гонка за чужеродными футболу прибылями и вОйны с различными акционерами сделали бессмысленным всё то, с чего начинался 21й век.

Новый стадион клуба, ради которого разгорался весь сыр-бор, не стал катализатором спортивного роста клуба.

Ровно наоборот – при новых доходах клуб не выиграл ни одного титула и ни разу не занимал место выше третьего.

И правильные слова бывшего акционера Дэвида Дейна – архитектора всех титулов Арсенала в новом веке, который был изгнан из клуба в разгар интриг и войны за собственность –  сказанные им в 2001 году,  стали неожиданно пророческими:

«Нет никакого смысла в том, чтобы иметь великий стадион, если у вас нет великой команды, которая будет на нем играть».